Jusqu’à présent, les bailleurs de meublés dont les recettes excédaient 23.000 € mais qui n’étaient pas inscrits au registre des commerces et des sociétés pouvaient ne pas relever du régime des cotisations sociales (« Sécurité sociales des indépendants »). Mais avec l’article 22 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, l’ensemble de LMP (loueurs en meublé professionnel) seront assujettis aux cotisations sociales.
En pratique, l’assiette de ces cotisations sera réduite du fait des amortissements déductibles et l’impact majeur de cette mesure n’interviendra qu’en cas de cession de l’immeuble donné en location.
L’article 22 précité modifie l’art. L.611-1-6° et supprime la condition d’inscription au RCS comme critère d’affiliation et la remplace par un renvoi à l’article 155 IV 2 du CGI.
Concrètement, cela signifie que dès que les deux conditions pour être « LMP » sont remplies, l’assujettissement aux cotisations sociales est automatique (pour rappel : 3 régimes distincts existent – micro-entrepreneur, régime général et « SSI » – en fonction du montant des recettes annuelles et de l’option retenue).
A défaut de précision, cette modification entre en vigueur le 1er janvier 2021 mais n’est pas applicable aux revenus 2020.
A priori, l’impact sera limité puisque l’assiette des cotisations sociales est le bénéfice net issu de l’exploitation.
Au cours de l’exploitation, le bénéfice net est fortement réduit voire nul du fait de la déduction de l’amortissement de l’immeuble loué et des meubles (règle des « BIC »). Dans ce cas, une cotisation minimale annuelle applicable est possible (env. 1,2k€).
En revanche, l’impact sera bien plus considérable dans l’hypothèse d’une cession de l’immeuble loué puisque la plus-value à court terme sera soumise aux cotisations sociales pour sa totalité.
Les revenus tirés d’une location meublée par le biais d’une agence immobilière bénéficiaire d’un mandat de gestion sont soumis aux prélèvements sociaux selon le taux de 17,2%.
Si l’article L.611-1-6° modifié ne distingue pas entre location meublée en direct ou via un intermédiaire pour l’assujettissement aux cotisations sociales, il devra être confirmé que cette modification s’applique également en cas de location via un intermédiaire.
Un décret d’application est attendu. Il doit notamment tirer au clair quelques interrogations, notamment celle de savoir ce qui se passe quand une personne morale réalise une location meublée ?
Pour rappel, lorsque la location est consentie par une société soumise au régime des sociétés de personnes, ce qui est le cas pour une SARL de famille par exemple, le dépassement du seuil de 23.000 € doit être apprécié au niveau des associés à concurrence de leurs droits dans les bénéfices sociaux.
Enfin, l’étude d’impact du PLFSS 2021 mentionne que l’entrée dans le régime est définitive, « même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint dans les années suivantes » !
