En votre qualité de courtier en crédit immobilier, IOBSP et mandataire en assurances ou courtier en assurances, après avoir effectué la formation 150h, ou bien agent immobilier, vous avez votre carte à jouer. Le marché représente un chiffre d’affaires de sept milliards d’euros
Argumentaire pour convaincre vos clients de changer d’assurance emprunteur en fonction de l’âge de l’emprunteur, du montant emprunté : le gain moyen de pouvoir d’achat serait de l’ordre de 5 000 à 15 000 euros pour un emprunteur. Autant dire un gain conséquent !
Cette mesure s’appliquera le 1er juin 2022 pour les nouvelles offres de prêts et, à partir du 1er septembre 2022, pour les contrats d’assurance en cours.
Les décrets d’application sortiront sous peu.
Que permet cette nouvelle loi ?
Quelles sont les principales nouvelles obligation à la charge l’assureur ?
Divers textes successifs ont déjà réformé l’assurance-crédit immobilier.
Des sanctions administratives suffisammentdissuasives sont prévues, 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, en cas de non-respect de cette information ou en cas de non-respect des règles de substitution par les prêteurs et assureurs.
Dans les trois mois après la publication de la loi, les partenaires de la convention doivent lancer des travaux pour :
– réduire les délais concernant le droit à l’oubli pour les différentes pathologies cancéreuses, dont notamment celles pour lesquelles il est supérieur à 5 ans ;
– étendre le droit à l’oubli à d’autres pathologies que les pathologies cancéreuses, qui sont actuellement les seules concernées ;
– étendre la grille de référence AERAS à d’autres pathologies ou maladies chroniques pas encore prises en compte.
Nb) Ce plafond s’applique par personne, donc en cas d’emprunt par un couple, il sera de 400 000 euros.
Le plafond des 200 000 euros s’appliquera « par assuré » et sur « l’encours cumulé des contrats de crédit ».
Cette mesure devrait concerner plus de la moitié des crédits immobiliers.
Selon les derniers chiffres disponibles, cités dans le rapport du comité consultatif du secteur financier (CCSF) sur le bilan de l’assurance emprunteur, ce secteur représente 9,8 milliards d’euros, dont près de 7 milliards d’euros au titre de la couverture des prêts immobiliers. Le secteur de l’assurance pour les crédits immobiliers concerne environ 7 millions de Français.
Selon un rapport de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), l’organe de supervision français de la banque et de l’assurance, en 2017, 87,5 % des contrats d’assurance emprunteurs garantissant un crédit immobilier étaient portés par des banques-assureurs.
Selon la Fédération des banques (FDB), 40 % du marché de l’assurance-emprunteur pour un crédit immobilier correspond à une tranche d’âge spécifique, celle des 25-45 ans.
En d’autres termes, Les établissements bancaires ont une situation quasi-monopole.
Le consommateur n’est pas en position de négocier avant la banque, qui lui demande une assurance emprunteur avant de lui donner un accord sur son prêt.
L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire mais l’est en pratique. La prise d’hypothèque pourrait être une alternative à l’assurance pour un crédit immobilier, mais un primo-accédant n’aura pas les garanties suffisantes pour une hypothéque.
Selon une étude de l’ACPR (2018), la marge nette sur les crédits immobiliers proposés par les banques serait négative (- 0,6 %).
Ainsi, l’ACPR établit que sur 100 euros de primes encaissés, 68 euros sont conservés par l’assureur et 32 décaissés pour les sinistres. À titre de comparaison, ce montant est de seulement 32 euros d’euros conservés pour l’assurance habitation, et 21 euros sur l’assurance automobile.
Selon une enquête UFC-Que Choisir (août 2019), la priorité des consommateurs consiste tout d’abord à obtenir un taux bas sans véritablement tenir compte du tarif de l’assurance, qui apparaît dans l’étude précité comme une question secondaire alors qu’elle constitue un poste de dépense important pour l’assuré.
Les gains sur les renégociations de contrat peuvent donc être relativement importants. En effet, selon l’UFC-Que Choisir, le gain sur une renégociation de contrat, serait estimé à 5 000 euros sur les nouveaux contrats, et concernant les contrats en stock, les estimations varient entre un gain estimé entre 5 000 et 15 000 euros (selon les modalités du crédit couvert) pour une assurance emprunteur garantissant un crédit bancaire, une somme donc loin d’être négligeable.
Toujours selon les calculs opérés par l’association UFC-Que Choisir, pour un crédit de 250 000 euros souscrit sur 20 ans, le gain estimé pour un changement d’assurance serait de l’ordre de 6 500 euros pour les plus de 65 ans et jusqu’à plus de 15 000 euros pour la tranche d’âge 35 – 45 ans !
Selon Securimut, membre de l’Association pour la promotion de la concurrence en assurance des emprunteurs (APCADE), ce n’est rien d’autre qu’un véritable parcours du combattant qui se présente au consommateur souhaitant faire jouer son droit d’option en matière de changement d’assurances. Pas moins de 7 obstacles ont été identifiés pour parvenir à une substitution d’assurance, ce qui nécessite, la plupart du temps, l’intervention d’un intermédiaire, un courtier en assurances, le maquis législatif et la force d’inertie des établissements bancaires décourageant tout emprunteur non aguerri au franchissement d’obstacles.
